Theo quy định, hướng dẫn tại Luật Nhà ở năm 2023; Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH và Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở thì:
- Trường hợp bán lại NOXH trong thời hạn 5 năm:
Trong thời gian này, người đã mua NOXH muốn bán lại NOXH thì pháp luật quy định chỉ được bán cho Chủ đầu tư dự án hoặc đối tượng khác thuộc diện được mua NOXH, cụ thể:
– Trường hợp bán lại NOXH cho chủ đầu tư dự án thì người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý Hợp đồng với chủ đầu tư (Chỉ áp dụng cho trường hợp đã thanh toán hết tiền) và bán lại với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.
– Trường hợp bán lại NOXH cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua NOXH thực hiện theo quy định sau:
+ Người mua lại NOXH phải có các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện theo quy định và nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng để xác định đúng đối tượng, điều kiện theo quy định;
+ Người bán phải làm thủ tục thanh lý Hợp đồng với chủ đầu tư dự án (nếu có).
Như vậy, nếu không phải 02 đối tượng trên mà vẫn cố tình thực hiện mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ thời hạn 05 năm thì theo khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023:
“Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.”
- Trường hợp bán lại NOXH sau thời hạn 5 năm:
Kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua NOXH được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
Việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại NOXH là nhà ở riêng lẻ sau thời hạn 5 năm: Bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, việc bán lại NOXH sau thời hạn 5 năm hiện nay đã quy định, hướng dẫn rõ hơn so với các văn bản trước đây và người sở hữu NOXH sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất (trừ NOXH là nhà ở riêng lẻ Bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất). Đây là quy định mới, có lợi hơn cho người mua NOXH so với trước đây.
