Trước đây, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Trong khi đó, BLDS, pháp luật có liên quan đã có nhiều quy định rõ ràng các loại thời điểm khác nhau liên quan đến hợp đồng. Thực tế thực thi quy định của Luật Đất đai năm 2013 cho thấy: (1) quy định thời điểm có hiệu lực của “việc” liên quan đến nhiều loại hợp đồng về quyền sử dụng đất gây nên nhiều tranh luận vì không giải nghĩa được thuật ngữ “việc”; (2) quy định tại khoản 3 Điều 188 không phân tách thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất (thời điểm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng), thời điểm chuyển dịch quyền, thời điểm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba là thiếu đồng bộ với cách tiếp cận mới của BLDS năm 2015; (3) có nhiều khó khăn, lúng túng, thiếu thống nhất trong thực tiễn áp dụng, đặc biệt là giải quyết tranh chấp phát sinh. Thực tế đã có một số hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tranh chấp bị Toà án tuyên hợp đồng vô hiệu do chưa đăng ký đất đai theo quy định.
Để khắc phục bất cập, vướng mắc với pháp luật dân sự, Luật Đất đai năm 2024 đã lược bỏ quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật Đất đai năm 2013, theo đó vấn đề hiệu lực của các hợp đồng về quyền sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật có liên quan. Đồng thời Luật Đất đai năm 2024 quy định một trong các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là “thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (khoản 2 Điều 32) và khẳng định “đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý” (khoản 1 Điều 131), trong đó đăng ký biến động đất đai cũng là bắt buộc (khoản 3 Điều 133); một trong những hành vi bị cấm là “sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền” (khoản 8 Điều 11); điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các quy định nói trên khi kết hợp với các điều khoản có liên quan của BLDS năm 2015, Luật Công chứng năm 2014, BLDS, luật khác có liên quan cho thấy đã tạo nên sự thống nhất như sau: (1) quyền sử dụng đất được xác lập (lần đầu) từ thời điểm đăng ký, việc xác lập quyền sở hữu đối tài sản gắn liền với đất có hiệu lực từ thời điểm được quy định trong BLDS, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan; (2) thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực (đối với trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của luật, trường hợp các bên tự nguyện công chứng) hoặc thời điểm hợp đồng được giao kết (đối với trường hợp còn lại); (3) đối với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì thời điểm đăng ký là thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền; (4) với các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì thời điểm đăng ký sẽ làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
